Immobilienpreise steigen in Portugal EU-weit am stärksten, Madeira spürt es

Portugal ist das Land der Europäischen Union, in dem die Immobilienpreise am stärksten steigen. Nach den am 8. September veröffentlichten Zahlen von Eurostat verteuerten sich Wohnungen im ersten Quartal 2026 um 17,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr, bei einem EU-Durchschnitt von 5,1 Prozent. Es folgen Bulgarien, die Slowakei und Kroatien mit jeweils rund 14 Prozent.

Madeira auf Hauptstadtniveau, die Azoren darunter

Die beiden autonomen Regionen erleben den Anstieg sehr unterschiedlich. Madeira ist inzwischen die viertteuerste Region Portugals: Im ersten Quartal verkaufte Wohnungen kosteten laut dem Statistikamt INE im Median 2.863 Euro pro Quadratmeter, gegenüber 2.337 Euro im Landesschnitt. Funchal erreichte 3.601 Euro, ein Plus von 23 Prozent in einem Jahr und die stärkste Beschleunigung unter den Großstädten des Landes. Die Azoren bleiben mit 1.617 Euro pro Quadratmeter günstiger, doch auch dort ziehen die Preise an.

Wer auf den Inseln kauft

Der Inselmarkt hat drei Motoren: den Tourismus, der Wohnungen in Ferienunterkünfte verwandelt; Rückkehrer mit Ersparnissen aus Venezuela, Südafrika oder Kanada; und Ausländer, die Klima und Ruhe suchen. Auf Madeira zahlten Käufer mit Steuersitz außerhalb Portugals im Median 3.295 Euro pro Quadratmeter, fast 500 Euro mehr als Ansässige. Auf den Azoren zahlen Unternehmen und Fonds mehr als Familien, ein Zeichen, dass Anlagekapital angekommen ist. Zugleich gingen die Verkäufe auf Madeira binnen eines Jahres um 24 Prozent zurück: Weniger Abschlüsse bei höheren Preisen bedeuten meist, dass viele Einheimische aus dem Markt gedrängt werden.

Was die Regierung getan hat

Im Oktober 2023 schloss Portugal im Rahmen des Pakets Mais Habitação die Goldenen Visa über Immobilienkäufe, also die Aufenthaltsgenehmigung gegen den Erwerb einer Wohnung. Unter 35-Jährige zahlen beim ersten Eigenheim bis etwa 330.000 Euro keine IMT, die portugiesische Grunderwerbsteuer; sie können bis Ende 2026 eine staatliche Garantie für eine hundertprozentige Finanzierung nutzen; und sie zahlen dank IRS Jovem, einer Ermäßigung der Einkommensteuer in den ersten Berufsjahren, weniger Steuern. Diese Hilfen sind nützlich, bringen aber mehr Kaufkraft in einen Markt, in dem Wohnungen fehlen, und treiben so ebenfalls die Preise.

Was zu erwarten ist

Für junge Menschen in Funchal oder Ponta Delgada lindern Steuervorteile, gleichen aber einen Anstieg von 17,8 Prozent im Jahr nicht aus. Es lohnt sich, Gemeinden außerhalb der Hauptstadt anzusehen, in Ruhe zu vergleichen und nicht aus Angst vor dem Verpassen zu unterschreiben. Wer aus dem Ausland kauft, findet auf Madeira bereits Großstadtpreise; die Azoren bieten mehr Spielraum, sind aber schwerer weiterzuverkaufen. Der nächstliegende Vergleich sind die Kanaren: dasselbe Tourismusmodell, dasselbe Zugangsproblem. Die Gemeinden halten den Schlüssel: öffentliche Grundstücke und die Kontrolle der Ferienwohnungen. Bis mehr Angebot kommt, sind weitere Anstiege zu erwarten, wenn auch weniger steil.