Porto Santo esgota o solo edificável disponível na sua única grande zona urbana

Com apenas 42 km², quase toda a atividade residencial se concentra em torno de Vila Baleira.

Uma ilha, uma única grande bolsa de solo

Toda a procura compete pelo mesmo espaço limitado.

Zonas protegidas que não conseguem absorver pressão

Boa parte do interior está protegida pelo seu valor paisagístico.

Verticalidade limitada, pressão sobre os preços garantida

A regulamentação limita a altura da edificação, sem margem para compensar com densidade.

Uma geografia que impõe limites

O Porto Santo é a ilha habitada mais pequena do arquipélago da Madeira e o seu relevo, a par da proteção de boa parte do litoral e do interior montanhoso, deixa uma margem muito reduzida para o crescimento urbano. Ao contrário da Madeira, onde o desenvolvimento pode repartir-se por vários concelhos, aqui toda a pressão recai sobre um único município. Esta condição geográfica torna qualquer decisão de planeamento urbano especialmente sensível. Técnicos do ordenamento do território consideram que a ilha chegou já a um ponto em que a margem de manobra é mínima.

Vila Baleira, um centro que não pode crescer mais

O núcleo urbano de Vila Baleira concentra praticamente toda a atividade residencial, comercial e de serviços da ilha, o que conduziu a um uso muito intensivo do solo disponível no seu perímetro imediato. Alargar o núcleo para o interior esbarra em terrenos protegidos pelo seu valor paisagístico ou agrícola. Esta situação obriga a encarar qualquer novo desenvolvimento como uma operação de substituição ou densificação dentro da área já urbanizada. A Câmara Municipal reconhece que as opções de expansão física do núcleo urbano são cada vez mais limitadas.

O valor ambiental como limite e como ativo

Boa parte da atratividade turística do Porto Santo reside precisamente na conservação das suas paisagens naturais, o que faz da proteção ambiental um limite ao desenvolvimento, mas também um ativo económico central para a ilha. As autoridades regionais insistem em que abdicar dessa proteção para ganhar solo edificável seria contraproducente a médio prazo. As organizações ambientalistas locais defendem a manutenção das restrições atuais, mesmo à custa de limitar a oferta de habitação. Este equilíbrio entre conservação e necessidade de solo continua a ser objeto de debate entre os vários setores da ilha.

Pressão sobre os preços sem saída à vista

Com o solo edificável praticamente esgotado e sem previsão de aumentar a altura máxima permitida, os analistas do setor coincidem em que os preços da habitação no Porto Santo vão manter uma tendência de subida sustentada. Alguns promotores apontam fórmulas de reabilitação e densificação moderada dentro do centro existente como única via realista para aumentar a oferta. Outros consideram que a ilha deveria aceitar que o seu mercado imobiliário continuará a ser estruturalmente reduzido e caro. Entretanto, a procura continua a acumular-se sobre um parque habitacional que quase não pode crescer.